Guide affitto breve

Fac simile contratto affitto breve

Aggiornato al 7 ottobre 2026

Un contratto di affitto breve è una locazione a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni stipulata da una persona fisica fuori dall'attività d'impresa. Quando prenoti tramite portale, l'ospite accetta anche le condizioni della piattaforma; un contratto scritto tuo resta utile, soprattutto per le prenotazioni dirette, per chiarire regole, cauzione e responsabilità. Qui sotto trovi uno schema di fac simile da adattare.

Struttura consigliata, clausola per clausola

1. Le parti

Locatore: nome, cognome, codice fiscale, recapiti. Conduttore: nome, cognome, estremi del documento. Se gli ospiti sono più persone, indica chi firma per tutti e il numero totale di ospiti.

2. L'immobile

Indirizzo completo, piano, eventuale interno, dotazioni principali e il CIN dell'immobile (che deve comunque comparire negli annunci: vedi come ottenere il CIN). Specifica che la locazione è per finalità turistiche e che l'immobile non può essere usato come residenza.

3. Durata

Data e ora di arrivo e partenza. Resta entro i 30 giorni: oltre, non è più una locazione breve.

4. Corrispettivo e pagamenti

Importo totale, acconto e saldo, modalità di pagamento, eventuali servizi inclusi (pulizia, biancheria). Indica separatamente l'imposta di soggiorno se il tuo Comune la applica: importi ed esenzioni li decide il Comune.

5. Cauzione

Importo, quando viene restituita e in quali casi può essere trattenuta (danni documentati).

6. Consegna, regole della casa e numero massimo di ospiti

Modalità di consegna delle chiavi, orari di silenzio, divieti (fumo, animali, feste), regolamento condominiale. Ricorda che l'identità degli ospiti va verificata e comunicata alla Questura: vedi la guida su comunicare gli ospiti ad Alloggiati Web.

7. Recesso e cancellazione

Cosa succede se l'ospite annulla (rimborso totale, parziale o nessun rimborso a seconda del preavviso). Se prenota da portale valgono anche le politiche della piattaforma: evita contraddizioni.

8. Danni e responsabilità

L'ospite risponde dei danni causati; indica come vengono documentati (foto, inventario) e i tempi di segnalazione.

9. Dati personali

Un richiamo all'informativa privacy: quali dati raccogli, perché (contratto, ricevuta, obblighi verso la Questura e il Comune) e per quanto li conservi.

10. Legge applicabile e firme

Legge italiana, luogo e data, firma di entrambe le parti.

Va registrato?

Secondo l'Agenzia delle Entrate, per le locazioni brevi fino a 30 giorni la registrazione è eventuale e volontaria. La scelta della cedolare secca si fa in dichiarazione dei redditi: vedi la guida sulla cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026.

Errori da evitare

• Copiare contratti di locazione 4+4 o transitori: hanno regole diverse.
• Dimenticare il CIN o lasciare dati incompleti degli ospiti.
• Promettere servizi «da albergo» (colazione, reception continua): possono far pensare a un'attività imprenditoriale.
• Non rilasciare una ricevuta dei pagamenti incassati direttamente.

Domande frequenti

Il contratto di affitto breve è obbligatorio se prenoto con Airbnb?

Con i portali l'ospite accetta già i termini della piattaforma; un tuo contratto scritto è comunque utile per regole della casa, cauzione e prenotazioni dirette.

Quanto può durare un affitto breve?

Al massimo 30 giorni, secondo la definizione dell'art. 4 del D.L. 50/2017 richiamata dall'Agenzia delle Entrate.

Devo registrare il contratto?

Per le locazioni brevi fino a 30 giorni l'Agenzia delle Entrate indica la registrazione come eventuale e volontaria.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Le locazioni brevi e la cedolare secca
• Agenzia delle Entrate – Guida «Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari» (aprile 2026)
• Ministero del Turismo – portale BDSR per il CIN
• Polizia di Stato – portale Alloggiati Web

Avvertenza: questa guida è informativa e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le regole possono cambiare e variano per regione e comune: verifica sempre sulle fonti ufficiali indicate o con un professionista (commercialista, CAF, ufficio del tuo Comune).