Guide affitto breve

Cedolare secca affitto breve 2026

Aggiornato al 7 ottobre 2026

Se affitti casa ai turisti da privato puoi scegliere la cedolare secca, un'imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali. Nel 2026 le regole sono cambiate in un punto importante: il numero di appartamenti. Ecco cosa vale, con riferimento alle fonti dell'Agenzia delle Entrate.

Cos'è una locazione breve (ai fini fiscali)

È un contratto di locazione di immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori dall'attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari e portali (art. 4 del D.L. 50/2017). Può includere pulizia e biancheria. Sono equiparati la sublocazione e la concessione a terzi da parte del comodatario.

Le aliquote nel 2026

• 21% sui redditi da locazioni brevi di una sola unità immobiliare, scelta da te nella dichiarazione dei redditi;
• 26% sulle altre unità (in pratica la seconda, visto il nuovo limite).

Questo sistema esiste dal 1° gennaio 2024 (Legge di Bilancio 2024, L. 213/2023). Durante l'iter della Legge di Bilancio 2026 si era discusso di modificare le aliquote, ma il testo approvato (L. 199/2025, art. 1 comma 17) interviene sul numero di appartamenti, e l'Agenzia delle Entrate continua a indicare 21% e 26%.

La novità 2026: massimo due appartamenti

Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi (e quindi la cedolare secca su di esse) è riconosciuto solo se nell'anno destini a locazione breve non più di due appartamenti (prima il limite era quattro). Oltre questa soglia l'attività, da chiunque esercitata, si presume imprenditoriale: servono partita IVA e gli adempimenti d'impresa.

Punti non del tutto chiari: associazioni di categoria (ad esempio ANBBA) segnalano dubbi su come si debbano adeguare subito, a livello amministrativo, chi nel 2025 gestiva legittimamente tre o quattro unità, e alcuni Comuni stanno aggiornando le loro comunicazioni. Se sei in questa situazione, parlane con un commercialista prima di fare scelte.

Airbnb, Booking e la ritenuta del 21%

Quando un intermediario o portale incassa o interviene nel pagamento, deve trattenere una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sull'importo lordo indicato nel contratto, qualunque regime tu scelga. Non è l'imposta finale: in dichiarazione calcoli l'imposta dovuta (21%, 26% o IRPEF ordinaria), scomputi la ritenuta e versi l'eventuale differenza. Se un solo comproprietario ha firmato e subito la ritenuta, solo lui può scomputarla.

Come si sceglie la cedolare secca

1. Conserva contratti, ricevute e la certificazione delle ritenute (CU) che ti rilascia il portale.
2. Nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui hai incassato, esercita l'opzione e indica quale unità beneficia del 21%.
3. Calcola l'imposta sul corrispettivo lordo (con la cedolare non c'è l'abbattimento forfettario previsto nel regime ordinario), sottrai le ritenute e paga il saldo nei termini delle imposte sui redditi.

I contratti di locazione breve fino a 30 giorni non richiedono di regola la registrazione: l'Agenzia indica la registrazione come eventuale e volontaria.

Cedolare o IRPEF ordinaria?

Con la cedolare non paghi IRPEF e addizionali sul canone (né registro e bollo sui contratti eventualmente registrati), ma non puoi dedurre spese. Con redditi bassi l'IRPEF ordinaria potrebbe convenire: fai il confronto con il tuo CAF o commercialista.

Per gli altri obblighi leggi come ottenere il CIN e comunicare gli ospiti ad Alloggiati Web; per il documento con l'ospite c'è il fac simile di contratto di affitto breve.

Domande frequenti

Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% o al 26%?

Entrambe: 21% sui redditi di una sola unità scelta in dichiarazione, 26% sulle altre unità.

Quanti appartamenti posso affittare senza partita IVA nel 2026?

Il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti nel periodo d'imposta; dal terzo l'attività si presume imprenditoriale.

La ritenuta di Airbnb chiude il conto con il fisco?

No, è un acconto del 21%: in dichiarazione calcoli l'imposta effettiva e scomputi la ritenuta.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate – Le locazioni brevi e la cedolare secca
• Agenzia delle Entrate – Cedolare secca, scheda informativa
• Agenzia delle Entrate – Guida «Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari» (aprile 2026)
• Agenzia delle Entrate – Comunicato stampa 10 maggio 2024 (circolare 10/E)
• Normattiva – Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), art. 1 comma 17
• ANBBA – Cedolare secca sugli affitti brevi: le novità per il 2026 (associazione di categoria)

Avvertenza: questa guida è informativa e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le regole possono cambiare e variano per regione e comune: verifica sempre sulle fonti ufficiali indicate o con un professionista (commercialista, CAF, ufficio del tuo Comune).