Guide affitto breve

CIN affitto breve: come ottenerlo nel 2026

Aggiornato al 7 ottobre 2026

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che identifica ogni immobile dato in locazione breve o per finalità turistiche in Italia. È previsto dall'articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 e si ottiene gratuitamente online sul portale BDSR (Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo. Questa guida spiega cosa serve e come fare, senza giri di parole.

Chi deve avere il CIN

Secondo la normativa richiamata dal Ministero e dalle Regioni, deve avere il CIN chiunque propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche un'unità immobiliare a uso abitativo (o una sua porzione), oltre ai titolari di strutture ricettive. Vale quindi anche per il privato senza partita IVA che affitta casa ai turisti su Airbnb, Booking o in modo diretto.

Il codice va:

• indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato o comunicato (portali, sito, social);
• esposto all'esterno dello stabile in cui si trova l'appartamento.

La legge prevede sanzioni amministrative per chi affitta senza CIN o non lo espone: per gli importi aggiornati fai riferimento al testo dell'art. 13-ter del D.L. 145/2023 e alle FAQ sul portale BDSR, perché qui non li riportiamo senza una conferma ufficiale diretta.

Cosa ti serve prima di iniziare

• SPID o CIE (Carta d'Identità Elettronica) del titolare, del gestore o di un delegato;
• i dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno), che dichiarerai con dichiarazione sostitutiva;
• se la tua Regione lo prevede, il codice regionale già assegnato (in molte Regioni esiste un codice regionale, ad esempio il CUSR in Campania, a cui il CIN si collega);
• la conferma dei requisiti di sicurezza previsti dal comma 7 dell'art. 13-ter (impianti a norma, dispositivi di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, estintori), che attesterai nella dichiarazione.

Come ottenere il CIN: i passaggi

1. Vai su bdsr.ministeroturismo.gov.it e premi «Ottieni CIN».
2. Accedi con SPID o CIE.
3. Vedrai l'elenco delle strutture già associate al tuo codice fiscale (i dati arrivano in genere dalle banche dati regionali). Clicca su «Dettaglio scheda / Ottieni CIN».
4. Completa i campi mancanti (quelli a sfondo bianco), tra cui i dati catastali, e rendi la dichiarazione sostitutiva sui requisiti.
5. Conferma con «Ottieni CIN». A procedura conclusa ottieni la certificazione telematica del rilascio del CIN, che conviene scaricare e conservare.

Se il tuo immobile non compare

Il manuale del Ministero prevede la funzione «Segnalazione struttura mancante». In quel caso, con il tasto «Richiedi CIN» puoi caricare un documento che attesta l'avvio dell'attività (SCIA, CIA, comunicazione al Comune o altro) o indicarne il protocollo. Il manuale avverte che un CIN ottenuto così può essere revocato se i controlli della Regione rilevano irregolarità. Se hai aperto più segnalazioni per lo stesso immobile, richiedi il CIN per una sola.

Se i dati sono sbagliati

Dalla BDSR puoi segnalare alla Regione eventuali incongruenze nei dati. Se mancano dati obbligatori o il codice fiscale non è associato all'immobile, la piattaforma non può assegnare il CIN: in questi casi conviene contattare l'ufficio turismo della tua Regione o del tuo Comune.

Tempi: cosa sappiamo

La BDSR è operativa a livello nazionale dal 3 settembre 2024 (avviso in Gazzetta Ufficiale) e gli obblighi dell'art. 13-ter si applicano dal sessantesimo giorno successivo. Le Regioni possono fissare tempi propri per chi riceve un nuovo codice regionale: ad esempio la Regione Campania indica 30 giorni dall'attribuzione del CUSR. Se apri ora, chiedi il CIN prima di pubblicare il primo annuncio.

Novità 2026 da tenere d'occhio

La Legge di Bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti in locazione breve oltre il quale l'attività si presume imprenditoriale (vedi la guida sulla cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026). Alcuni Comuni e Regioni stanno adeguando le comunicazioni e i dati BDSR/CIN di conseguenza (il Comune di Rimini, ad esempio, ha segnalato un'interlocuzione in corso con il Ministero). Ad oggi non abbiamo trovato istruzioni ministeriali definitive su come aggiornare il CIN di chi gestiva tre o quattro unità: se è il tuo caso, verifica con la tua Regione.

Dopo il CIN

Ottenuto il codice, ricorda gli altri adempimenti: comunicare gli ospiti ad Alloggiati Web entro i termini di legge, la scelta del regime fiscale e un contratto scritto chiaro (trovi un fac simile di contratto di affitto breve).

Domande frequenti

Il CIN si paga?

No: la richiesta sul portale BDSR del Ministero del Turismo è gratuita e si fa online con SPID o CIE.

Serve il CIN se affitto una sola stanza?

Sì, l'obbligo riguarda anche la locazione breve o turistica di una porzione di unità immobiliare a uso abitativo.

Dove devo mostrare il CIN?

In ogni annuncio, ovunque pubblicato, e all'esterno dello stabile in cui si trova l'immobile.

Il CIN sostituisce il codice regionale?

Il CIN è nazionale e si affianca al sistema regionale; nelle Regioni con un proprio codice, i dati arrivano alla BDSR dalla banca dati regionale. Verifica le indicazioni della tua Regione.

Fonti ufficiali

• Ministero del Turismo – portale BDSR per il CIN
• Ministero del Turismo – Manuale BDSR operatore privato (PDF)
• Gazzetta Ufficiale – Avviso di avvio della BDSR e del portale CIN (3 settembre 2024)
• Regione Campania – Codice nazionale CIN e BDSR
• Comune di Rimini – circolare sul numero massimo di appartamenti (gennaio 2026, PDF)

Avvertenza: questa guida è informativa e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le regole possono cambiare e variano per regione e comune: verifica sempre sulle fonti ufficiali indicate o con un professionista (commercialista, CAF, ufficio del tuo Comune).